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2014年以來，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部陸續(xù)發(fā)文，集中規(guī)范和調(diào)整公積金政策。 調(diào)整包括放寬貸款限制、降低租金提取門檻、實現(xiàn)異地付款和存款互認等。
自2015年1月1日起，上海公積金貸款最高限額調(diào)整為120萬元。 李浩夫婦是“夫妻家庭”，是這項政策的直接受益者。 2015年底，在上海工作不到兩年的李浩夫婦申請了120萬元公積金貸款廈門公積金裝修貸，實現(xiàn)了“住有所居”的夢想。
不過，多地申請住房公積金貸款的員工都注意到了一個問題。 許多地方的個人貸款比率（貸款余額與存款余額的比率）超過100%。 多地下調(diào)住房公積金貸款流動性調(diào)節(jié)系數(shù)。 這是貸款越來越難的“信號”。 記者采訪相關(guān)專家了解到，主要原因是因為目前住房公積金流動性不足。
個人貸款限額可能受到影響
近日，廈門住房公積金貸款流動性調(diào)整系數(shù)進行了今年第二次調(diào)整。 5月1日起，廈門住房公積金貸款流動性調(diào)節(jié)系數(shù)由此前的0.8下調(diào)至0.6。
公積金資金短缺是廈門調(diào)整流動性調(diào)節(jié)系數(shù)的主要原因。 廈門公積金中心貸款利用率自去年底突破100%以來持續(xù)飆升。 截至2016年3月31日，全市住房公積金貸款利用率已達108.18%。
類似的情況在其他地方也發(fā)生過。 目前，武漢個人貸款利率已達106.8%，位居全國15個副省級城市之首。 此外，截至3月底，南京的個人貸款利率已超過105%，湖州的個人貸款利率在2015年7月已達到101%。同時，從未有過公積金的南昌之前的缺貨率，也達到了101%。 。 業(yè)內(nèi)人士解釋，個人貸款利率超過100%，意味著貸款余額已經(jīng)超過公積金存款余額，公積金流動性不足的問題已經(jīng)顯現(xiàn)。
“就像水從一個水龍頭進、多個水龍頭出一樣，有限的資金來源無法滿足多元化的資金需求。” 社科院經(jīng)濟研究所研究員王麗娜解釋說，公積金的資金來源只有一個：強制儲蓄，但對于買房來說，公積金可以用于租房、裝修等。每當住宅市場出現(xiàn)購房熱潮時，都可能出現(xiàn)公積金短缺的情況。
王麗娜分析，與廈門公積金貸款流動性調(diào)整系數(shù)的調(diào)整類似，最直接的影響是個人貸款額度可能會降低，但員工可以通過延長貸款期限來保證貸款額度。 例如，在不考慮賬戶余額的情況下，當流動性調(diào)節(jié)系數(shù)為0.8時，如果要申請期限為22年、金額為50萬元的住房公積金貸款，存款基數(shù)必須高于6765元。 ，而流動性調(diào)整系數(shù)調(diào)整為0.6時，存款基數(shù)需要達到9018元。 但如果存款員工將貸款期限調(diào)整為30年，則不受流動性調(diào)整系數(shù)的影響。
政策要向急需人群傾斜
王麗娜認為，當前部分地區(qū)公積金流動性不足，反映出當前公積金積累和擴張仍需促進。
“公積金制度于20世紀90年代初啟動，旨在解決住房福利分配向住房商品化的轉(zhuǎn)變。 鑒于當時職工工資收入較低，國家、企業(yè)、個人各出一點錢建立了住房公積金加一點銀行貸款。 四股力量共同作用，提高個人購房支付能力。”王麗娜表示，這套住房保障制度是在我國住房分配方式從實物分配向貨幣分配轉(zhuǎn)變過程中，在新加坡住房公積金制度的基礎(chǔ)上逐步建立起來的。 1991年，住房公積金制度首先在上海試點，1994年國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，正式在全國推廣。
她還解釋說，現(xiàn)有住房公積金制度覆蓋范圍有限，不少非公單位職工沒有參加公積金。 截至2015年底，全國繳納住房公積金的從業(yè)人員超過1.1億人，城鎮(zhèn)就業(yè)人口4.41億人。
“公積金存在覆蓋面窄、普惠性差的問題，統(tǒng)籌擴容工作仍需推進。”
王麗娜也認為，公積金政策應(yīng)該向急需人群傾斜。 她表示，我國城鎮(zhèn)居民住房擁有率已達到90%。 真正需要買房的是剛畢業(yè)、剛剛工作的年輕人，以及剛進城的新市民，而這些人可能沒有被公積金覆蓋。 或因繳費期限、存款金額等問題而無法充分享受保單紅利。
記者在采訪中了解到，在國有企業(yè)和機關(guān)事業(yè)單位中，公積金繳存金額遠高于私營企業(yè)和小微企業(yè)。 一些企業(yè)將公積金變成了“福利貨幣化”。 業(yè)內(nèi)人士指出，這違背了系統(tǒng)設(shè)計的初衷。
資產(chǎn)證券化是解決之道
當房地產(chǎn)市場回暖，公積金積累無法滿足貸款需求時，不少地方嘗試啟動資產(chǎn)證券化，補充后續(xù)資金。
“通俗地說，就是以住房貸款的資產(chǎn)組合為基礎(chǔ)，在資本市場上發(fā)行住房抵押貸款證券。” 王麗娜解釋說，資產(chǎn)證券化是資本市場的有效融資手段，公積金貸款證券化可以幫助公積金獲得資本市場的資金支持，拓寬公積金的資金來源。 2015年11月，國務(wù)院法制辦在修訂版《住房公積金管理條例》中明確規(guī)定，“住房公積金管理中心經(jīng)住房公積金管理委員會批準，可以，按照國家有關(guān)規(guī)定申請發(fā)行住房公積金個人住房貸款支持證券。”
據(jù)統(tǒng)計廈門公積金裝修貸，2015年共發(fā)行了6只公積金資產(chǎn)支持證券，但目前尚無專門政策來指導(dǎo)該業(yè)務(wù)的具體操作。 現(xiàn)有案例主要參考信貸資產(chǎn)證券化、企業(yè)資產(chǎn)證券化的相關(guān)規(guī)定和操作。 近日，全國首批試點之一的浙江省住房公積金貸款證券化項目獲得大比例超額認購，總規(guī)模超過15億元。
業(yè)內(nèi)人士指出，資產(chǎn)證券化可以盤活住房公??積金信貸資產(chǎn)存量，替代流動性補充資金額度，但仍需采取一定措施籌集資金，保證公積金貸款的持續(xù)發(fā)放。
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