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5月27日，證監會辦公廳、國家發展改革委辦公廳聯合下發《關于規范基礎設施領域房地產投資信托基金（REITs）發行試點工作的通知》經濟適用房。” 同日，深圳人才安居集團有限公司和廈門安居集團有限公司的REITs項目分別正式申報深圳證券交易所和上海證券交易所，成為首個正式申報的保障性租賃住房REITs國內的項目。
5月30日，滬深交易所分別受理了兩款產品，并披露了相關文件。 中文論壇整理了兩款產品的信息，供讀者閱讀。
宏圖創新深圳人才住房保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金
深圳市人才安居集團申報的保障性租賃住房REITs項目，選取了4個位于深圳市核心區或核心區的項目。 項目涉及保障性租賃住房1830套，建筑面積13.47萬平方米。 已獲得保障性租賃住房認證，資產評估值約11.58億元，項目主要租賃對象為新市民、年輕人。
一、參與機構介紹
項目原權利人：深圳市人才安居集團有限公司（發起人）、深圳市福田人才安居有限公司、深圳市羅湖人才安居有限公司。
基金管理人：宏圖創新基金管理有限公司
計劃管理人：深創投紅土資產管理（深圳）有限公司
基金托管人：招商銀行股份有限公司
計劃托管、監督銀行：招商銀行股份有限公司深圳分行
基礎資產項目公司：百泉閣管理公司、金源管理公司、鼎集管理公司
運營管理協調機構：深圳市房屋租賃運營管理有限公司
配套停車場整體承租人：安居（深圳）城市運營技術服務有限公司。
2、交易結構
1、原權利人深圳人才安居集團、福田安居公司、羅湖安居公司持有的基礎設施項目公司鼎集管理公司、百泉亭管理公司、金源管理公司100%股權劃轉規劃管理人們。 （繳納費用包括：基金上市費、信息披露費、登記代理服務費、基金證券交易費、銀行轉賬費、相關賬戶開戶維護費及其他必要費用。具體金額以基金管理人計算為準..)
2、基礎設施基金擬使用募集資金認購專項計劃資產支持證券全部份額。
3、設立專項運營監管賬戶，用于收取營業收入、向計劃管理人償還相應股東貸款本金和/或利息，以及分配股息、紅利等股權投資收益。 （支付路徑：計劃管理人將收益轉移給基金管理人，基金管理人將收益分配給投資者。）
3、基礎資產
該基金初始投資的基礎設施資產為安居百泉閣項目、安居錦園項目、保利香檳花園項目。
鳳凰公館項目是四個保障性租賃住房項目，分別位于深圳市福田區、羅湖區、大鵬新區和坪山區。
項目總建筑面積13.47萬平方米，共有保障性租賃住房及配套設施1830套。 四個項目已獲得深圳市住房和建設主管部門證書編號：府[2022]1號、洛[2022]1號、鵬[2022]1號、平[2022]2號。 《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發[2021]22號）和廣東省、深圳市有關規定，安居百泉閣項目和安居金源項目，保利香檳花園項目和鳳凰大廈項目是深圳的保障性租賃住房項目。
上述基礎設施資產均已投保財產風險保險，保險金額可全額覆蓋各項基礎設施資產的評估價值。 在基金存續期間，基金管理人還將指導項目公司按不低于當前投保金額繼續投保。
四個項目分別位于福田區安托山片區、羅湖區筍崗片區、大鵬新區大鵬街道和坪山區。
碧嶺街地處交通便利、配套設施齊全的區域。
4個項目包括房屋建筑面積.18平方米以及占用范圍內的國有土地使用情況。
保障性租賃住房及配套設施1830套。
收入來源
項目收入來自保障性租賃住房租金收入、配套商業設施租金收入和配套停車場租金收入。 其中，僅安居百泉閣項目就有414.11平方米的配套商業設施，是租賃房屋用地上密不可分的配套設施，維持項目的正常運營。 建筑面積僅占安居百泉閣項目總建筑面積的1.04%； 僅占該基礎設施REITs項目總建筑面積的0.31%，根據深圳市住房和建設局向深圳市人才住房出具的深圳市保障性租賃住房項目認定復[2022]1號集團“書”稱廈門住房裝修公司，安居百泉閣項目商業部分已依法納入安居百泉閣保障性租賃住房項目范圍，作為配套設施。
營業時間
這些基礎設施項目均已投入運營。 其中，安居百泉閣項目將于2022年1月開業，安居金苑項目將于2021年11月開業，保利香檳花園項目將于2020年7月開業，鳳凰公館項目將于2020年11月開業。四個項目均能產生持續穩定的現金流，具有良好的投資回報，具備持續經營能力和良好的增長潛力。 主要原因如下：
首先，從出租率來看，安居百泉閣項目、安居金苑項目、保利香檳花園項目、鳳凰公館項目均達到了較高的出租率。 截至2022年3月31日，他們的經濟適用租賃住房入住率分別為99%、99%、100%和98%。
其次，從現有租賃的租賃期限來看，四個項目的租賃期限均較長，到期后的續租政策可以保持租賃的持續穩定性。 目前該項目3年租約比例高達98.03%，承租人可在租約到期前申請續租。 每次續約時，租賃期限仍為3年。
核心運營數據
截至2022年3月31日，安居百泉閣項目、安居錦園項目、保利香檳花園項目、鳳凰公館項目的保障性租賃住房出租率分別為99%、99%、100%和98%。 具體租金數據如下：
租戶結構
該項目收入來源高度多元化，租戶包括雇主和個人。 截至2022年3月31日，個人租戶約占43%，雇主約占57%。 最終入住者為深圳市、各區住房城鄉建設部門認定的個人。 相關人員信息將由住房和城鄉建設部門通知出租人。 ，所以最終的收入來源是個人。 詳情如下：
該項目前十大租戶合計占租賃面積23.35%，租金收入35.20%。 租戶屬于8個行業和1個政府機構。 根據現行的租金分配政策，深圳市、區住建部門在原租賃合同到期后繼續分配租金，可以保持收入的合理分散。
根據戴德梁行出具的評估報告、《資產評估法》的相關規定以及《房地產估價準則》（中華人民共和國國家標準GB/-2015）的相關標準，由于基礎設施資產為收益-產生財產的，其收入和相關支出是可預測的、連續的，符合收益法的適用條件和范圍。
因此，根據基礎設施資產的特點和實際情況，本次房地產價值評估采用收益法作為評估方法。 評價結果如下：
基礎資產基本財務數據
4.擬定基金管理人
任寧勤先生，碩士。 曾任深圳核電工程建設公司副總經理、平安信托基礎設施投資部投資執行董事、鵬華資產管理公司總經理助理。 現任宏圖創新基金管理有限公司總經理助理、基礎設施投資部總經理。擁有5年以上基礎設施項目投資管理經驗。
裴瑩女士，碩士。 2012年起先后在中國平安保險（集團）股份有限公司審計監察項目中心、長城證券股份有限公司資產管理部工作。加入宏圖創新基金管理有限公司。 2022年5月起任基礎設施投資部投資經理。 彼擁有超過5年基礎設施項目投資管理經驗。
皮珊珊女士廈門住房裝修公司，學士。 2016年起先后在鹽田港國際信息有限公司財務部、深圳市坪山人才安居有限公司財務部工作。2022年5月加入宏圖創新基金管理有限公司，擔任投資人基建投資部經理，擁有5年以上基建項目運營經驗。
中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金
廈門安居集團目前共有項目24個。 本次申報項目的底層資產為集美區元博公寓和橫旗公寓項目。 截至2022年3月31日，兩項標的基建資產估值總和為12.14億元，平均預估單價為36114.21元/平方米。
一、參與機構
項目原業主：廈門安居集團有限公司
基金管理人：中金基金管理有限公司
基金托管人：興業銀行股份有限公司
基礎資產項目公司：廈門安居源博房屋租賃有限公司、廈門安居橫旗房屋租賃有限公司。
外部管理機構：廈門房屋租賃發展有限公司
2、交易結構
1、項目公司股東與中金公司（代表專項計劃利益方）及其他相關方簽署《股權轉讓協議》。
2、基礎設施基金擬使用募集資金認購專項計劃資產支持證券全部份額。
3、設立專項運營監管賬戶，用于收取營業收入、向計劃管理人償還相應股東貸款本金和/或利息，以及分配股息、紅利等股權投資收益。 （支付路徑：計劃管理人將收益轉移給基金管理人，基金管理人將收益分配給投資者。）
三、具體實施安排
1、2022年5月25日，安居集團分別與元世博公司、橫旗公司簽署《資產轉讓及債務轉讓協議》，同意安居集團按照確定的賬面價值轉讓元世博公寓項目、橫旗公寓項目由雙方。 該成本金額分別轉移至元博公司和橫旗公司。 據此，兩家項目公司于2022年4月28日至2022年4月29日取得房產權證（劃撥）。為本次發行，兩家項目公司分別向廈門市自然資源集美分局備案市規劃局（以下簡稱“集美市資管局”）申請將該基礎設施項目的房地產權性質由劃撥變更為協議轉讓。
2、廈門市國資局、廈門市住房保障和房屋管理局、廈門集美區人民政府與兩家項目公司分別于2022年5月12日簽署了《廈門市國有建設用地使用權》有關轉讓協議。 兩項目公司于2022年5月25日取得房產證（轉讓）。元博公司是元博公寓項目的合法使用權和/或業主，恒奇公司是該項目的合法使用權。橫旗公寓項目和/或業主，基礎設施資產權屬清晰。
4、基礎資產
項目公司介紹：標的基建資產為位于福建省廈門市集美區的源博公寓和橫旗公寓。 依據《廈門市人民政府辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》（廈門市政府條例【廈門市政府條例】相關文件精神認定的保障性租賃住房（2021）號6）主要針對在廈門無住房的新就業大學生、青少年、城市基本公共服務人員等新公民群體，解決階段性住房困難問題。
目標基礎設施資產為位于福建省廈門市集美區的源博公寓及橫旗公寓。 根據《廈門市人民政府辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》（廈府辦規[2021]6號）相關文件精神確定的保障性租賃住房主要針對新就業人員解決城市中無住房的大學生、青少年、城市基本公共服務人員等新公民群體階段性住房困難問題。
園博公寓于2020年3月竣工，由7棟鋼混結構建筑組成，共2614套，總建筑面積.18平方米。 截至2022年3月31日，園博公寓出租率為99.42%，租賃部分加權平均月租金為32.35元/平方米/月（含稅）。
橫旗公寓于2020年3月竣工，由5棟鋼混結構建筑組成，共2051套，總建筑面積85678.79平方米。 截至2022年3月31日，橫旗公寓出租率為99.11%，租賃部分加權平均月租金為30.52元/平方米/月（含稅）。
遠博公寓和橫旗公寓總建筑面積為198,553.97平方米。 根據國融興華出具的初步評估報告，截至2022年3月31日，投資性房地產資產組價值分別為7.04億元和5.10億元。 12.14億元，折合單價分別為6237元/平方米和5952元/平方米。
項目位置：園博公寓位于集美區核心商業區，周邊有IOI棕櫚城、世貿中心、運城萬科里、華僑大學等。 附近有公交BRT 1號線工研院站、地鐵6號線（在建）。 過了杏林灣大橋，就到了杏林灣商務運營中心。 橫七公寓位于集美區橫七二里。 是沿地鐵一號線而建的出租社區，緊鄰軟件園三期寫字樓聚集地。
項目物業管理：遠博公寓、橫旗公寓采用封閉式管理模式。 每棟公寓樓出入口及公共活動空間均采用人臉識別智能門禁系統。 非社區租戶需登記后方可進入。 快遞等不得進入小區。 公寓樓確保租戶安全。 社區采用24小時值班制度，為租戶提供全天候服務，維護社區日常衛生，定期對設備設施進行檢查和維護，為顧客提供舒適、安全、清潔的居住環境。
根據國融興華出具的初步評估報告，截至2022年3月31日，兩筆標的基建資產估值合計為12.14億元，平均預估單價為36114.21元/平方米。 根據初步評估報告和《中華人民共和國資產評估法》的相關規定，由于標的基礎設施資產屬于創收性財產，其收入和相關費用具有可預測性和可持續性，符合申請條件和收益法的適用性。 范圍。
因此，根據目標基礎設施資產的特點和實際情況，本次評估采用收益法（權重100%）作為目標基礎設施資產價值的評估方法。 由于基礎設施資產的評估價值是根據相關假設計算的，且相關評估假設具有一定的局限性，因此基礎設施資產的評估價值并不代表對基礎設施資產未來可交易價格的保證。
目標基礎設施資產估值及涉及的重要參數如下表所示：
基礎資產基本財務數據
5.擬定基金管理人
李耀光先生，經濟學碩士。 歷任中國農業銀行股份有限公司托管業務部經理、中信證券股份有限公司資產管理部高級經理、摩根士丹利華鑫證券有限公司固定收益經理、摩根士丹利證券（中國）有限公司（現“摩根士丹利證券（中國）有限公司”）經理兼副總裁、全球資本市場部副總裁兼執行董事、資本市場部總經理、金融市場部總經理現任渤海匯金證券資產管理有限公司（兼）房地產投資管理部總經理（兼）、公司副總裁、總經理。 現任中金基金管理有限公司副總經理。
陳濤先生，工學碩士。 歷任工銀金融租賃有限公司交通金融業務部經理、國內第三綜合租賃業務部經理； 國投交通控股有限公司業務發展部高級經理； 北京全路通信信號研究設計院集團有限公司工程師，現任中金基金管理有限公司管理有限公司高級經理。陳濤先生擁有5年以上的行業從業經驗。具有基礎設施項目運營經驗。
盧靜潔女士，經濟學學士，注冊會計師。 歷任信永中和會計師事務所項目經理； 招商局公路網絡科技控股有限公司財務部高級經理； 國金基金管理有限公司投資經理，現任中金基金管理有限公司高級經理。盧靜潔女士擁有5年以上基礎設施項目運營經驗。
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